广州楼市在凌晨3点前，节气来说是大寒
家人们，先给大家泼盆冷水 ，从冰山楼市周期模型看，现在的广州房价就像凌晨 1-3 点，正是天最冷、人最慌的时候，抛房子的多到数不清，买方卖方就这么僵着，妥妥的 “大寒阶段”。先给不懂的朋友翻译下这模型到底啥意思。这模型把楼市比作一座大冰山，涨涨跌跌就像冰山移动，惯性大得很，一旦动起来停不住。它把市场分成 24 个阶段，核心看 “多空掰手腕” 的力量变化：多方就是想买的，空方就是想卖的。现在说的 “凌晨 1-3 点”，对应的是第 13阶段 —— 空方力量顶到极致，就像坤卦说的 “阴极”，但有意思的是，这时候多空其实已经开始平衡了，就像寒夜最冻的时候，天亮的苗头已经在暗地里冒了。
别觉得这是专家瞎扯，广州市场的疯魔劲儿咱们都能摸着。上周末我刷贝壳看板，后背直发凉：两天时间，新增 4724 套降价房，周日一天就有 2565 套房东甩卖，这是一年半以来周末降价最多的一回。不是那种降个万八千刷存在感的，番禺有套 120 平的房子，业主直接砍了 120 万，就为了 “金九” 能出货；增城更狠，新房价格一个月跌了 1.03%，二手房也降了 0.47%，相当于一套 100 万的房子，转眼就少了小一万。
中介朋友跟我吐苦水，现在带看量掉了快两成，房东比客户还急。以前房东还端着 “少一分不卖”，现在打电话全是 “你看能帮我挂低多少？只要有人买”。9 月全市二手房网签才 8367 套，比 8 月还降了 3.83%，说好的 “金九” 直接凉成了 “铜九”。更真实的是小区业主群，以前天天晒房价涨了多少，现在全是 “XXX 挂价又降了”“要不要跟着降？”，恐慌跟传染病似的。
为啥会闹到这步田地？我拆成三点说，都跟咱们普通人息息相关。
第一是 “抛盘潮” 真不是虚的，而且是被逼出来的。一方面，去年开始广州把一批自持住房改成可售的，一下子多了 30 万平方米的房子，相当于凭空冒出来几千套房源，市场根本接不住。另一方面，很多房东是 “卖一买一”，想换个大点的房子，结果自己的房子卖不掉，新房那边又催着交首付，只能咬牙降价甩卖。还有些投资客扛不住了，以前靠租金还房贷，现在空置期越来越长，干脆割肉离场。
第二是新房在 “抢生意”，二手房被架在火上烤。开发商为了冲业绩，“金九” 直接放大招：天河有的新盘送两年物业费，白云的直接打 92 折，增城甚至搞 “首付分期”。这一下，本来想买二手的人全被拉走了。你想啊，同样的钱，能买新房谁要二手？二手房东只能跟着降价，形成恶性循环。
第三是 “信心没了”，这比啥都可怕。冰山模型里说，恐慌到极点的时候，其实多空力量已经平衡了 —— 不是买的人变多了，是卖的人实在卖不动了，买方也不敢下手了，就这么僵着。现在就是这情况：房东急着卖，但客户全在观望；中介天天发降价消息，却没几个人真下单。9 月台风那几天，全市 “五停”，带看、网签全停了，本来就脆弱的信心更是雪上加霜。
这波 “大寒” 到底影响了谁？最惨的是三类人。首先是中介同行，我认识个天河的小哥，三个月没开单，现在兼职送外卖，朋友圈一半是房源一半是外卖接单截图。其次是高位站岗的房东，2021 年买的房子，现在降价 20 万都卖不掉，每个月还着一万多房贷，头发都白了。最后是小区周边的小店，以前看房的人多，便利店、餐馆生意好得很，现在门可罗雀，有的直接贴了 “转让”。
但我今天想多说句实在的：别被 “恐慌到极点” 这说法吓住，这里面有水分。
第一，所谓的 “天量抛盘”，其实集中在远郊。天河、越秀这些核心区，降价房源其实不多，越秀二手房才降 0.19%，海珠几乎没降。真正疯降的是增城、从化这些地方，因为供应太多，需求又少。所以不是全广州都在 “凌晨3点”，核心区顶多是 “凌晨 5 点”，再熬一熬才能到天亮了。
第二，多空平衡不是 “僵局”，是 “蓄力”。冰山模型里有个关键：第 12 阶段是 “阴极阳生”，空方到顶了，多方就该慢慢起来了。现在 60-90 平米的刚需户型成交占比还在涨，说明真有需求的人没消失，只是在等。就像寒夜里，看着冻得发抖，但土壤里的种子已经在发芽了。
第三，恐慌是被 “放大” 的。贝壳一天 2565 套降价房，看着吓人，但全广州二手房挂牌量几十万套，这只是冰山一角。而且很多房东是 “跟风降价”，别人降他也降，其实根本没客户问。中介为了促单，也爱渲染恐慌，让客户赶紧买、房东赶紧卖。咱们得学会扒开数据看真相。
说实话，我做房产主播这八年，见过 2021 年的疯涨，也见过现在的冷清。楼市就像钟摆，不会一直摆向一边。现在大家觉得 “天塌了”，可别忘了 2015 年也有人喊 “广州房价要崩”，结果后来涨得让人看不懂。冰山模型说 “凌晨 1-3 点”，但凌晨再冷，也总会天亮。但天亮不是等来的，是市场自己 “熬” 出来的。那些喊着 “马上反弹” 的，和喊着 “彻底崩盘” 的，都是极端。真实的市场是：远郊房子还得降，核心区慢慢稳；投资客继续离场，刚需慢慢进场。这不是 “救市” 能救出来的，是供需自己慢慢平衡的过程。最后想跟大家说，别天天刷降价消息焦虑，也别听专家瞎忽悠。有空去小区门口的中介店坐会儿，跟小哥聊聊天；去售楼处看看，是真有人买房还是全是托。市场的真相，从来不在报表里，就在这些烟火气里。
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